負資產全面解析：一文睇清成因、風險、影響+實用應對方法
近年來，香港樓價上上落落，唔少準買家都關心依家上車會唔會太冒險；供緊樓嘅業主亦擔心萬一樓價回落，自己會唔會變成負資產 — 但其實「負資產」唔單止關乎樓價跌，仲影響到你嘅按揭彈性、信貸狀況同未來財務選擇。呢篇文章會深入分析「負資產」嘅定義、成因、影響同埋應對方法。同時會教你善用「智能財務健康分析1」，隨時隨地免費查看環聯信貸評分，輕鬆監測財務狀況，應對財務風險。
負資產最新數據
香港金融管理局於2025年10月31日公布負資產住宅按揭貸款嘅調查結果，截至2025年第3季末，負資產住宅按揭貸款案件有31,449宗2，相對2025年第1季末嘅40,741宗跌咗23%。
負資產係咩？
簡單嚟講，負資產就係你嘅總資產價值，少於你嘅總欠債，導致資不抵債。
例如：你買咗一間物業市值1,000萬，9成按揭，貸款額為900萬，而該物業物價跌至800萬，咁你就屬於負資產，尚欠銀行100萬。對於高成數上會嘅買家，呢個風險會更加明顯。
負資產嘅原因
負資產形成通常同以下呢幾樣嘢有關：
1. 樓價大幅下跌
樓市波動係造成負資產最主要嘅原因。如果樓價下跌超過你嘅按揭成數，就好容易出現負資產。例如你做咗九成按揭（即係借90%），樓價跌超過10%，咁就好大機會變成負資產。
2. 高成數按揭嘅風險
八成半、甚至九成半按揭雖然可以減輕首期壓力，幫助盡快上車，但樓價一跌，就會承受更多資產下降嘅風險，好容易變成「供得起但資不抵債」嘅情況。
3. 經濟環境唔穩定
當失業率上升、利率調整，或者經濟轉差，都會減低樓市需求，令樓價回落，增加負資產出現嘅機會。
4. 市場高位入市
如果喺樓價高峰期心急上車，未做足風險預算，一旦市場回調，樓價跌幅會更加明顯，變相負資產風險比其他時候更高。
負資產嘅影響
負資產會帶嚟多方面嘅影響，主要包括：
- 財務壓力增加：每月供款壓力增大，影響生活質素，甚至令你無力償還其他債務。
- Call Loan風險：如果按揭有 Call Loan 條款，當樓價跌到觸發點而且拖欠供款超過 60 日，銀行會懷疑業主財務狀況，並將其列入重點觀察名單。如果斷供超過6 個月3，銀行可能會 Call Loan，追數兼收樓拍賣。
- 信貸紀錄受損：供唔到款會喺你嘅信貸報告留底，影響之後申請信用卡、貸款等，甚至求職等。相關不良還款紀錄更會進一步拉低你嘅信貸評級。
- 融資變得困難：負資產會大大降低重新貸款或者加按嘅機會，之後想再上會買第二層樓都會更加困難，財務安排變得更受限制。
變咗負資產會俾銀行「Call loan」?
其實而家銀行好少因為純粹負資產而Call Loan。因為銀行知道就算收翻層樓，個客無能力提早還錢，都未必夠填補到貸款額，最後都係蝕錢。而且，Call Loan、收樓同埋拍賣程序，要用好多人力物力，所以銀行通常唔會突然間採取 Call Loan 行動。
另外，而家申請貸款通常都用高成數按揭，又有按揭保險公司擔保，幫銀行分擔風險。喺新按揭成數下，除非樓價大跌超過三成，銀行先至會蝕錢。所以，就算層樓已經變咗負資產，只要業主準時還錢，銀行通常都唔會即刻Call Loan。
不過，銀行都有機會因為以下嘅情況而 Call Loan：
- 違法活動
如果銀行發現你嘅戶口有可疑嘅大額資金交易，就會懷疑你違法，例如洗黑錢或者任何刑事罪行，銀行可能採取Call Loan行動嚟保護自己嘅利益。每間銀行都有反洗黑錢部門，專門調查洗黑錢活動。就算你無參與違法活動，但如果戶口成日有大量現金出入，又解釋唔清楚，銀行都有可能關閉你嘅戶口，然後Call Loan。
- 違例出租
根據金管局嘅規定，申請超過七成按揭嘅物業必須自住；如果想出租，一定要預先向銀行申請並取得書面同意。若無視規定偷偷出租，被銀行發現後有機會被視為違反貸款條款，最終可能會觸發 Call Loan 風險。
- 持續斷供
銀行唔會因為層樓變咗負資產，或者遲還款幾日就即刻Call Loan，而係會觀察樓價同你嘅還款情況。如果你因為失業或者財政問題長期無力還款，斷供超過6個月2，銀行先至會考慮Call Loan。
- 申請二按
有啲新樓買家，除咗向銀行申請按揭之外，仲會向發展商申請二按嚟應急，呢個對銀行嘅影響唔大。但如果你向財務公司申請二按，銀行收到通知之後，就會評估你嘅整體財政狀況同埋還款能力，有機會Call Loan。所以，業主想申請二按時，最好先問清楚承按銀行嘅條款。
點樣應對負資產？
主動應對負資產可減輕財務壓力並穩定財務狀況：
- 主動與銀行商討：如果供款開始有壓力，可盡快同銀行溝通，共同商協方法減輕負擔，例如延長還款期、調整供款計劃，亦要問清楚 Call Loan 條款點處理。
- 增加收入、減少開支：盡量搵多啲收入來源（兼職、freelance），同時減少非必要嘅開支，確保有穩定現金流應付按揭。
- 定期檢查信貸報告：經智能財務健康分析1留意自己嘅信貸紀錄有冇錯漏，如果發現問題，要即時要求環聯更正。
- 提升信貸評級：準時還款、控制信用卡使用率，避免過度借貸，對提升信貸評級有幫助，亦會增加銀行同你協調嘅意願。
- 考慮轉按或加按：如果有機會，可以考慮轉按或者加按，以降低供款壓力或者拉長還款年期。
- 賣資產還債：若手頭有其他資產，可以視乎情況套現還債，令財務壓力減輕。
- 向專業人士尋求協助：如果情況較嚴重，可以向財務顧問或律師求助，包括考慮債務重組（IVA）或債務舒緩（DRP），與債權人協商合適嘅還款方案。
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管理信貸評級嘅好處
可更順利獲貸款批核 (貸款/信用卡)：
- 影響利率與額度：信貸評分越高，銀行越容易批核貸款申請，相關貸款計劃嘅貸款額會更高、利息會更低及還款期更長；相反，評分偏低就可能要支付更高利息成本，甚至被拒批。
- 提升申請成功率：清楚了解自己嘅信貸評級，有助評估獲批機會，申請時更有準備，同時避免不必要或過度嘅貸款申請。
有助財務管理與風險控制：
- 及早發現問題：定期查看信貸報告，可以及早發現錯誤或不正常紀錄，避免被錯誤評分影響貸款能力。
- 避免過度申請：短時間內多次貸款申請查詢，可對信貸評級造成負面影響。透過免費查詢信貸評級平台，先了解自身信貸狀況，有助避免因格價或「試下運氣」而反覆申請，從而維持良好嘅信貸健康。
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備註：
1. 智能財務健康分析之環聯信貸評分及相關內容僅供參考，WeLab Bank一概不會就使用智能財務健康分析的任何事宜或所引起的爭議承擔任何責任。
2. 資料來源：香港金融管理局2025年第3季末負資產住宅按揭貸款（2025年）。
3. 資料來源：Moneyhero負資產是甚麼意思？負資產原因及影響分析（2024年）。
4. 用家必須持有有效WeLab Bank核心賬戶，及每次均需同意相關條款及細則。
5. 專屬財務健康建議只適用於已成功提取貸款之客戶。此建議只屬資訊，亦不涉及對任何人作出買賣或交易任何金融產品或服務的要約、招攬、建議、意見或任何保證。