负资产全面解析：一文看清成因、风险、影响 + 实用应对方法

近年香港楼价反复波动，许多准备购房的买家都关心现在申请房贷会不会太冒险；正在供楼的业主也担心一旦楼价回落，自己会不会变成负资产——但其实「负资产」不只关乎楼价下跌，还会影响你的按揭灵活度、信贷状况及未来财务选择。本文将深入分析「负资产」的定义、成因、影响及应对方法。同时会教你善用「智能财务健康分析¹」，随时随地免费查看环联信贷评分，轻松监测财务状况、应对财务风险。

负资产最新数据

香港金融管理局于 2025 年 10 月 31 日公布负资产住宅按揭贷款的调查结果，截至 2025 年第 3 季末，负资产住宅按揭贷款 31,449 宗²，较 2025 年第 1 季末的 40,741 宗下跌 23%。

什么是负资产？

简而言之，负资产就是你的总资产价值小于你的总负债，导致资产负债不相抵、出现净值为负的情况。

例如：你购入一处物业市值 1,000 万，以九成按揭申请房贷，贷款额 900 万；若该物业价格下跌至 800 万，你即属于负资产，尚欠银行 100 万。对高成数申请房贷的买家，这个风险会更为明显。

负资产的原因

负资产的形成通常与以下因素有关：

1. 楼价大幅下跌

楼市波动是造成负资产的最主要原因。若楼价跌幅超过你的按揭成数，就很容易出现负资产。比如做了九成按揭（借 90%），楼价跌超 10%，就很大机会成为负资产。

2. 高成数按揭的风险

八成半、九成半等高成数按揭虽可减轻首期压力、帮助尽快申请房贷，但一旦楼价下跌，杠杆高、缓冲少，更易出现「能應付供款但资产净值为负」的情况。

3. 经济环境不稳定

失业率上升、利率调整或经济转弱，会压抑楼市需求、令楼价回落，增加负资产出现的机会。

4. 市场高位入市

若在楼价高峰期心急申请房贷、還沒做足风险预算，一旦市场回调，跌幅会更显著，相对其他时点更易陷入负资产。

负资产的影响

负资产会带来多方面影响，主要包括：

财务压力增加：每月供款压力变大，影响生活质量，甚至无力偿还其他债务。
Call Loan 风险：若按揭合同载有 Call Loan 条款，当楼价跌至触发点且拖欠供款超过 60 日，银行会怀疑业主财务状况，并将其列入重点观察名单。若停止供款供超过 6 个月³，银行可能 Call Loan，追讨欠款并收楼拍卖。
信贷记录受损：供款不准时会在个人信贷报告留底，影响日后申请信用卡、贷款，甚至求职；不良还款记录还会进一步拉低你的信贷评分。
融资更困难：负资产会大幅降低重新贷款或加按的机会；之后想再申请房贷买第二套房也会更困难，财务安排空间受限。

变成负资产会被银行「Call Loan」吗？

目前银行很少仅因负资产而立即 Call Loan。原因包括：就算收回物业、客户无力提前还款，未必足以弥补贷款额；而 Call Loan／收楼／拍卖需大量人力物力，银行一般不会贸然采取行动。

此外，很多按揭使用高成数按揭并有按揭保险公司担保，分散了银行风险。在新按揭成数下，除非楼价大跌超三成，银行才可能出现亏损。因此，即使已成负资产，只要按时还款，银行通常不会马上 Call Loan。

但以下情形可能触发 Call Loan：

违法活动：若账户出现可疑大额资金进出（如洗钱或其他刑事行为），银行为自保可能 Call Loan。即使无违法，但若大量现金进出且无法合理解释，银行也可能关户并 Call Loan。
违例出租：根据金管局规定，超过七成按揭的物业必须自住；若欲出租，必须事先向银行申请并取得书面同意。偷租被发现，可能被视为违反贷款条款，触发 Call Loan 风险。
持续停止供款：银行不会因负资产或供款延遲數天就立刻 Call Loan，而会观察楼价与还款情况。若因失业或财困而长期无力还款，停止供款超过 6 个月²，银行才会考虑 Call Loan。
申请二按：向发展商申请二按影响较小；但若向财务公司申请二按，银行收到通知后会评估你的整体财务与还款能力，有机会 Call Loan。申请前宜先问清承按银行条款。